はじめに｜マンション経営は本当に儲からないのか？
マンション経営は、今も昔も人気の不動産投資のひとつです。
「毎月安定した家賃収入が入る」「老後の備えになる」といったイメージから、サラリーマンや主婦、若い世代まで幅広く挑戦する人が増えています。
それなのに、ネットや本では「マンション経営は儲からない」という声も少なくありません。
はたして本当なのでしょうか。
まずは、なぜマンション経営がこれほど人気なのか、そして「儲からない」と言われる背景について見ていきましょう。
不動産投資が人気の理由
マンション経営が長年人気を集めるのには、いくつかの理由があります。
- 安定した家賃収入が得られる
株やFXのように価格が上下する投資とは異なり、マンションは入居者がいれば毎月一定の家賃が入ります。
そのため、給与以外の「副収入」としての安心感があります。 - 資産形成や老後対策になる
ローンを返済し終われば、物件自体が資産として残ります。
老後の年金代わりに家賃収入を得るために始める人も多いです。 - 節税効果が期待できる
減価償却費やローン利息などを経費に計上できるため、所得税や住民税の節税につながることも魅力です。
このように「収益・資産・節税」の3つのメリットが期待できる点が、不動産投資の人気を支えています。
「儲からない」と言われる背景
一方で、「マンション経営は儲からない」と警鐘を鳴らす意見も多く見られます。
その背景には、初心者が見落としがちなリスクや、過度な期待があります。
- 購入時に想定していた利回りが実現しない
宣伝されている利回りは理想的な満室時の数字であり、実際には空室や修繕費で想定より低くなることが多いです。 - 空室リスクが現実になる
地域によっては需要が低く、長期間入居者が決まらず赤字になるケースもあります。 - 管理費や修繕積立金、固定資産税などのコストが想像以上
家賃収入から差し引かれる支出が多く、手元に残る利益が少ないと感じる人もいます。 - 不動産会社任せにして失敗する
提案された物件をよく検証せずに購入し、収益が出ないというケースも少なくありません。
こうしたリスクや現実を知らずに始めてしまうと、「儲からない」という結果になりやすいのです。
ただし、適切な知識を持ち、計画的に進めることで、安定した収入源に育てることは十分に可能です。
次の章では、具体的にマンション経営で「儲からない」と言われる理由を掘り下げていきます。
初心者が失敗しないために、ぜひ押さえておきましょう。
マンション経営で「儲からない」と言われる主な理由
マンション経営は、うまくいけば安定収入が得られる投資ですが、実際には期待したほど儲からないケースがあるのも事実です。
特に初心者は、リスクやコストの見積もりが甘く、思わぬ出費や空室に苦しむことが多いです。
ここでは、「儲からない」と言われる代表的な理由を解説します。
収益性の低い物件を選んでしまう
初心者がやりがちなのが、立地や条件を深く考えずに購入してしまうことです。
駅から遠い物件や築年数が古い物件は、入居希望者が少なく、家賃も安く設定せざるを得ません。
「安いから」と選んだ結果、収益が伸びず儲からないというパターンはよくあります。
維持管理費や修繕費が想定以上にかかる
マンションは、購入後も管理費や修繕積立金が毎月かかります。
さらに、共用部分の大規模修繕や室内リフォームなど、突発的な出費が重なることもあります。
こうしたコストを計算に入れず、表面利回りだけを見て購入すると、実際の手取りは大幅に減ってしまいます。
空室リスクを軽視している
「入居者はすぐに決まる」と楽観的に考える人も多いですが、現実には空室期間が長く続くことも珍しくありません。
地域によっては競合物件が多く、家賃を下げないと入居者が見つからないケースもあります。
空室が続けば、ローンの返済や管理費の支払いが重くのしかかります。
ローン返済が負担になる
不動産投資ローンは長期にわたり支払うため、家賃収入でカバーできないと持ち出しが発生します。
特に、想定外の空室や家賃の下落が重なると、毎月赤字になる可能性もあります。
無理な借入をして始めるのは危険です。
税金や手数料の見落とし
購入時の仲介手数料、登記費用、火災保険料など、初期費用が高額になることを知らずに資金計画を立てる人が少なくありません。
さらに、毎年の固定資産税や都市計画税もかかります。
これらの出費を事前に把握していないと、思った以上に儲からないと感じる原因になります。
儲からない状況にしないための対策
マンション経営で失敗する人の多くは、準備不足や誤った判断が原因です。
逆に言えば、適切な対策を講じれば安定した収益を目指すことが可能です。
ここでは、初心者が押さえておきたい具体的な対策を5つご紹介します。
エリア選定の重要性を理解する
マンション経営の成否を左右する最大のポイントは立地です。
人口が減少しているエリアや交通の便が悪い場所では、入居者が集まりにくく空室リスクが高まります。
- 駅から徒歩圏内か。
- 周辺に学校やスーパー、病院など生活施設が充実しているか。
- 将来的に人口が減らないエリアか。
こうした視点でエリアをしっかり見極めましょう。
入居者ニーズに合った物件を選ぶ
地域によって、求められる物件のタイプは異なります。
ファミリー向けか単身者向けか、ペット可か、駐車場の有無など、入居者のニーズを調べたうえで選ぶことが重要です。
市場の需要に合わない物件では、家賃を下げても入居者が集まりません。
長期的な修繕計画を立てる
マンションは時間が経つにつれて劣化し、修繕やリフォームが必要になります。
費用が高額になる場合もあるため、修繕費用を計画的に積み立てておくことが重要です。
あらかじめ見積もりを取り、備えておくことでキャッシュフローが安定します。
収益シミュレーションを徹底する
購入前に、最悪のシナリオまで想定した収支シミュレーションを行うことが大切です。
空室期間や家賃の下落、修繕費の増加など、複数のパターンで計算し、手元にいくら残るかを確認しましょう。
楽観的な見積もりは危険です。
複数社からの提案を比較検討する
不動産会社の言いなりで物件を決めてしまうのは危険です。
必ず複数の会社に相談し、条件や提案を比較することでより良い選択肢が見えてきます。
また、信頼できる担当者を選ぶことも成功への重要なポイントです。
失敗しない物件選びのポイント
マンション経営で利益を出し続けるためには、最初の物件選びが最も重要です。
初心者ほど「安いから」「利回りが高いから」といった理由だけで選んでしまいがちですが、それでは失敗する可能性が高くなります。
ここでは、失敗しないために押さえておきたい物件選びのポイントを解説します。
中古か新築かの判断基準
新築物件は見た目が綺麗で入居者がつきやすく、家賃も高く設定できます。
ただし、価格が高いため利回りは低くなる傾向があります。
一方、中古物件は価格が安いため利回りは高くなりやすいですが、修繕が必要だったり空室リスクが高まったりする場合があります。
初心者は、築浅の中古物件（築10年以内など）を選ぶと、価格と状態のバランスが取りやすくおすすめです。
ワンルームとファミリータイプの違い
物件タイプによって、ターゲットや空室リスクが異なります。
| タイプ | 特徴 |
|---|---|
| ワンルーム | 単身者向けで回転率が高い。入居者が多いエリアなら安定しやすいが、空室リスクも高め。 |
| ファミリータイプ | 長期入居が見込める。郊外や学区内物件で需要が高いが、賃貸需要が低い地域だと決まりにくい。 |
自分が投資するエリアに合ったターゲット層を考え、どちらが適しているか判断しましょう。
管理状態や周辺環境の確認方法
購入する前に、管理状態が良いかどうかを必ず確認しましょう。
共用部分が汚れていたり、エレベーターが故障していたりすると、入居者の満足度が下がり空室につながります。
管理会社の評判も確認しておくと安心です。
また、周辺環境も重要です。
スーパーやコンビニ、駅、病院など生活に必要な施設が近くにあるか、治安が良いかもチェックしてください。
夜や平日昼間にも現地を訪れ、実際の雰囲気を確かめるのがおすすめです。
マンション経営のメリットとデメリットを理解する
マンション経営には、大きな収入が期待できる一方で、リスクも少なからず存在します。
これらを正しく理解し、メリットとデメリットの両面から判断することが成功の鍵です。
ここでは、初心者が押さえておくべき代表的なポイントを解説します。
マンション経営のメリット
安定した家賃収入が見込める
入居者が決まれば、毎月決まった金額の家賃収入が得られるのが最大の魅力です。
長期契約になるケースが多く、株式投資のように価格が大きく変動する心配が少ないのも安心感につながります。
資産形成につながる
ローンを返済し終えれば、物件自体が資産として残ります。
売却すれば現金化もでき、将来の選択肢が広がる点が魅力です。
現物資産である不動産は、インフレ対策になるという側面もあります。
節税効果が期待できる
減価償却やローン金利、管理費などを経費として計上できるため、所得税や住民税の節税につながるケースがあります。
特に高所得者にとっては節税メリットが大きいとされています。
マンション経営のデメリット
空室リスクがある
最大のリスクは、入居者が決まらず空室期間が続くことです。
空室でもローン返済や管理費は発生するため、資金繰りが苦しくなる原因となります。
資産価値が下がる可能性がある
築年数の経過や周辺環境の変化によって、資産価値が下がるリスクがあります。
人口減少が進むエリアでは特に注意が必要です。
突発的な支出が発生する
大規模修繕や室内リフォーム、設備の交換など、予期せぬ出費が発生することもあります。
長期的な資金計画が欠かせません。
メリット・デメリットのまとめ
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 収入 | 安定した家賃収入 | 空室リスク |
| 資産 | 資産形成・売却可能 | 価値下落の可能性 |
| コスト | 節税効果 | 突発的な支出 |
マンション経営は、メリットを活かしつつデメリットに備えることで、長期的に安定した投資になります。
「良い面」だけに目を向けず、リスクを理解しておくことが、失敗しないための重要なポイントです。
まとめ｜初心者でも失敗しないための心構え
マンション経営は、しっかりと準備をすれば安定した収益を生む投資です。
しかし、何の知識もなく始めてしまうと「思ったより儲からない…」と感じ、途中で諦めてしまう人も少なくありません。
初心者が失敗しないためには、以下のような心構えを持つことが大切です。
小さく始めて経験を積む
最初から大規模な投資や高額な物件に手を出すのはリスクが高いです。
初心者は、無理のない予算で小さな物件から始め、実際に運営をしながら学ぶことが重要です。
経験を積むことで判断力がつき、次の投資に活かせます。
完璧を求めずまず行動する
情報収集ばかりに時間をかけ、「まだ準備が足りない」と先延ばしにするのはもったいないです。
ある程度の知識が身についたら、まずは行動してみることが大切です。
やりながら軌道修正していく柔軟性が、成功への近道です。
相談できる人や情報源を持つ
マンション経営は一人で悩むと視野が狭くなり、判断を誤りがちです。
信頼できる不動産会社や、すでに経験のある先輩投資家など、相談できる人や正しい情報源を持つことが成功率を高めます。
不安なときは遠慮せず専門家に相談しましょう。
初心者にとって一番大切なのは、リスクを理解した上で計画的に進めることです。
「焦らず、一歩ずつ」を意識すれば、マンション経営はあなたの資産形成に大きく貢献してくれます。
ぜひ今日から、情報収集や資金計画など、できることから始めてみてください。
小さな一歩が、将来の大きな収益につながります。
応援しています！
マンション経営には“リスク”があることを知っておこう
マンション経営は、手堅い資産運用のイメージがあり「不労所得」として憧れる人も多いでしょう。
しかし、現実は甘くありません。初期費用が数百万円〜数千万円と高額で、さらに空室リスクや修繕費、ローン返済のプレッシャーもあります。
特に初心者は、資金計画が甘かったり、入居者が決まらなかったりして、毎月のキャッシュフローが赤字になるケースも少なくありません。
さらに物件価格の下落や金利の上昇など、外的要因に左右されやすいのも難点です。
「始めてみたものの、こんなはずじゃなかった」と後悔する人も多いのがマンション経営の現実です。
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