はじめに｜「賃貸経営＝安定して儲かる」は本当か？
「不労所得で人生を豊かにしたい」
そんな思いから、賃貸経営を始める人が近年ますます増えています。
しかし、現実には「想像していたほど儲からない」「むしろ赤字だ」と感じているオーナーも少なくありません。
果たして、賃貸経営は本当に安定した収入源になり得るのか？
まずはそのイメージと現実のギャップから見ていきましょう。
不労所得の代表格として人気の賃貸経営
賃貸経営は、働かなくても毎月家賃が入ってくる「不労所得」の代表的な手段として知られています。
土地や物件を所有していれば、入居者がいる限り安定的に収益が得られる。
これが賃貸経営の最大の魅力です。
特に、退職後の年金代わりや、副業としての不動産投資など、将来の収入源を確保するために始める人が増えています。
金融機関の融資が通れば自己資金が少なくても始められることもあり、初心者にとって「始めやすい資産運用」として注目されているのも事実です。
YouTubeやSNSでも「賃貸経営で自由な生活を手に入れた」と語る成功者が多く見られ、夢のある投資手段として広く認識されるようになっています。
しかし、表面的な情報だけで始めると、思わぬ落とし穴にハマることも。
現実には「儲からない」と悩むオーナーも多数
一方で、「こんなはずじゃなかった」と頭を抱えるオーナーが多いのもまた現実です。
実際には、
- 空室が埋まらない
- 修繕費がかさんで利益が出ない
- ローン返済でキャッシュフローが回らない
といった悩みが後を絶ちません。
不動産は一度購入してしまうと簡単には引き返せないため、「物件を持っているのに全然儲からない」という状態に陥りやすいのです。
中には、「節税になると思って始めたのに、帳簿上だけの利益で現金が残らない」と嘆く人もいます。
こうしたケースに共通するのは、事前に収支計画やリスク分析を十分に行わなかったことです。
賃貸経営は単なる「不労所得」ではなく、れっきとしたビジネスであり、経営判断と継続的な管理が必要な事業なのです。
つまり、「放っておけば家賃が入る」という楽観的なイメージのまま始めると、儲からないどころか損をするリスクも高まるということです。
賃貸経営が儲からない理由①｜空室リスクを軽視している
賃貸経営において、最も大きな収入減の原因は空室です。
どれだけ高額な家賃設定をしていても、入居者がいなければ1円の収益も生まれません。
にもかかわらず、初心者の中には「満室が前提」で収支シミュレーションを立ててしまうケースが多く、空室リスクを軽視して計画倒れに陥ることが少なくありません。
想定家賃収入が得られない最大の原因は空室
多くの不動産投資シミュレーションでは、「満室想定」で収益が計算されています。
しかし現実はそう甘くはなく、入退去は必ず発生し、空室期間がゼロになることはほぼあり得ません。
例えば、築年数の古い物件では、1回の退去で1〜3ヶ月間空室になるのは珍しくありません。
その間は収入ゼロであるにもかかわらず、ローン返済や管理費、共用部の光熱費などは発生し続けます。
つまり、1室空くだけで毎月のキャッシュフローが大幅に悪化するリスクがあるのです。
これを考慮せずに経営を始めてしまうと、赤字が常態化し、「儲かるどころか、自己資金を補填し続ける」という状況になりかねません。
立地・ターゲット選定ミスで稼働率が落ちる
空室リスクを高めるもう一つの要因が、物件選びの段階での“ズレ”です。
立地やターゲット層のニーズに合っていない物件を購入すると、どれだけ設備が整っていても入居が決まりません。
たとえば、
- 学生が多いエリアなのにファミリー向け3LDKを建てる
- 単身者向けなのに駅から徒歩15分以上かかる物件を選ぶ
- 高齢者が多い地域なのに階段のみでバリアフリーでない物件
こうしたニーズとのミスマッチが起こると、競合物件に埋もれてしまい、空室期間が長期化する可能性が高くなります。
また、近隣に新築マンションや大型賃貸物件が建設された場合、築古物件は一気に見劣りするため、家賃を下げなければ埋まらないという悪循環に陥ることも。
長期的に稼働率を保つためには、立地だけでなく“誰に貸すのか”というターゲット設計が非常に重要です。
周辺環境や競合物件の分析を怠ると、「買ってから気づく」という取り返しのつかないミスにつながります。
賃貸経営が儲からない理由②｜維持管理コストが想像以上に高い
賃貸経営では、「入ってくる家賃」ばかりに目が行きがちですが、実際には毎月・毎年のように「出ていくお金」も意外と多く発生します。
この維持管理コストを軽視してしまうと、表面上は黒字でも、実質的な利益はほとんど残らないという事態に陥ってしまいます。
特に初心者は、「満室なら儲かるだろう」と考えがちですが、経営を圧迫するのは日々の細かい支出の積み重ねです。
修繕費・原状回復費・共用部の清掃費など
まず代表的な支出として挙げられるのが、退去時の原状回復費や日常的な修繕費です。
たとえば、
- クロスの張り替え
- 床材の交換
- エアコン・給湯器の修理
- トイレ・水回りの不具合対応
など、1件あたり数万円〜十数万円がかかるケースもあります。
また、建物全体としても、定期的な外壁塗装や屋上防水、給排水管の交換など、数十万円〜数百万円単位の大規模修繕が必要になるタイミングが必ずやってきます。
さらに、共用部の清掃や電気代、管理委託費用など、月々かかる固定的な維持費も無視できません。
これらの費用は、空室でも関係なく発生するため、収入が減っても支出は減らないという構造になっています。
結果として、家賃収入があっても、思ったほどキャッシュが残らない状況になりやすいのです。
長期的には利回りを圧迫する要素になる
こうした維持管理コストは、物件の経年劣化に比例して増加していきます。
新築や築浅のうちはほとんど気にならないかもしれませんが、築10年、15年を超える頃から一気に修繕の頻度が増し、コストもかさむようになります。
たとえば、想定利回りが7％だったとしても、
- 空室率が10％
- 維持費が年間50万円
- 原状回復や修繕が都度発生
といった状況になれば、実質の利回りは4〜5％を下回るケースも珍しくありません。
このように、最初に「収益物件」として計算された数値は、あくまで表面利回りであり、実際の収益を考えるには「経費を差し引いた後の実質利回り（ネット利回り）」を見なければならないのです。
賃貸経営が儲からない理由③｜ローン返済と金利上昇のダブルリスク
多くの人が賃貸経営を始めるとき、銀行から融資を受けて物件を購入します。
自己資金が少なくても始められる一方で、ローン返済が経営を圧迫する大きな要因になることも少なくありません。
特に近年は、金利上昇の兆しが見え始めており、賃貸経営における金融リスクが再び注目されています。
フルローンの家賃収支は紙一重
不動産投資では、フルローン（頭金なし）で物件を購入するケースも珍しくありません。
「家賃収入で返済すればいい」と考えがちですが、これは非常に危ういバランスのうえに成り立っています。
たとえば、月々のローン返済が15万円、家賃収入が18万円だとすると、手元に残るのはたったの3万円です。
ここから管理費や修繕費、税金を引けば、赤字になるのは時間の問題です。
しかも、空室が発生した場合はどうなるでしょうか？
たとえ1ヶ月でも入居者がいなければ、収入ゼロでも返済は続きます。
これが「儲からない」と言われる最大の理由のひとつです。
フルローンはレバレッジが効く反面、空室や予期せぬ支出に非常に弱いということを理解しておく必要があります。
変動金利の場合、金利上昇で一気に赤字化の可能性
日本は長く低金利が続いてきましたが、近年は金利上昇の懸念が現実味を帯びてきています。
変動金利型でローンを組んでいる場合、金利が1％上がるだけでも返済額は大きく跳ね上がります。
たとえば、3000万円を35年ローン・金利1.0％で借りていた場合、月々の返済は約85,000円程度。
しかし金利が2.0％に上がると、月返済額は約100,000円以上になり、年間で20万円近い負担増になります。
家賃はすぐには上げられないのに、ローン返済額だけが増えるというアンバランスな状態になれば、当然キャッシュフローは悪化します。
このように、変動金利は「見えないリスク」を抱えており、長期的な経営に不安定さをもたらす要因となるのです。
特に将来インフレが加速すれば、金利も連動して上がる可能性があります。
「安く借りられるうちに…」という発想で変動型ローンを選ぶ人ほど、数年後に苦しむケースが多いため注意が必要です。
賃貸経営が儲からない理由④｜家賃下落と入居者ニーズの変化
賃貸経営は、購入時の家賃収入を前提に計画を立てがちですが、10年後・20年後も同じ家賃が取れる保証はありません。
特に地方や郊外エリアでは、家賃相場の下落と入居者の価値観の変化により、「計算通りに収益が出ない」という状況が発生しています。
これも、賃貸経営が儲からなくなる大きな理由のひとつです。
新築時は高く貸せても、10年後には家賃が落ちる
新築や築浅の物件であれば、周辺相場よりもやや高めに設定しても入居が決まりやすい傾向があります。
しかし、物件は年数とともに確実に劣化していきます。
築10年、15年となれば、近隣に新築物件が建てばそちらに流れるのは当然で、家賃を下げなければ空室が埋まらない状況に陥る可能性があります。
たとえば、当初8万円で貸せていた部屋が、10年後には6万5千円以下でしか借り手がつかないケースも少なくありません。
この1万円以上の下落が毎月続くと、年間で十数万円の収入減となり、ローンや固定費を考えるとキャッシュフローに大きな影響を与えます。
にもかかわらず、購入時の家賃設定のまま収支計画を立ててしまうと、長期的な経営の中でじわじわと赤字に転落していくリスクを見落とすことになります。
「風呂トイレ別」「ネット無料」など、求められる条件も変化
近年の入居者は、「ただ住めればいい」ではなく、「快適に過ごせるかどうか」を重視する傾向が強まっています。
とくに20〜30代の若年層を中心に、以下のような条件が重視されるようになっています。
- 風呂・トイレ別
- 無料Wi-Fi付き
- 宅配ボックスやオートロック完備
- 築浅またはリフォーム済のきれいな内装
これらの条件を満たしていない物件は、築年数が浅くても敬遠されるケースがあります。
つまり、古い物件をそのまま放置しているだけでは、入居者のニーズから取り残されてしまうのです。
そして、リフォームや設備投資をすればその分コストがかかり、家賃を上げようとしても相場が上がらない場合は回収が難しくなるというジレンマに陥ります。
このように、時代とともに変わる入居者のニーズを捉え、柔軟に物件価値を維持・向上させる姿勢がなければ、賃貸経営の収益は確実に減っていきます。
賃貸経営が儲からない理由⑤｜節税対策に偏った投資判断
「節税になるから不動産を買ったほうがいい」
このような言葉に背中を押されて、賃貸経営を始める人は少なくありません。
たしかに、賃貸物件を所有することで、減価償却や経費計上による節税メリットを受けられるのは事実です。
しかし、“節税のためだけ”に始める賃貸経営は非常に危険です。
本来は収益を生むための投資にもかかわらず、数字上のメリットだけを追いかけてしまうと、肝心のキャッシュフローがマイナスになるという本末転倒な結果に陥ってしまいます。
減価償却や相続対策だけを重視しすぎると本末転倒
賃貸経営では建物の価値を毎年減らしていく「減価償却」を活用することで、所得税や法人税の節税効果を得ることができます。
また、土地と建物の評価差を活かして、相続税評価額を下げる目的で物件を購入するケースもあります。
こうした節税目的の投資が一概に悪いわけではありませんが、「税金が減った＝儲かった」と誤認してしまうのは非常に危険です。
たとえば、
- 実際にはキャッシュフローが赤字
- 銀行返済に追われて生活が苦しい
- 売却しようにも買い手がつかない
といった状況に陥れば、いくら節税できても生活は苦しくなる一方です。
帳簿の数字が黒字でも、手元に現金が残らなければ意味がないという原則を忘れてはいけません。
実質的なキャッシュフローが見えにくくなる
節税にばかり意識が向いてしまうと、物件の本当の収益性を見誤る原因にもなります。
たとえば、表面利回りや節税効果だけを見て、「これはお得だ」と思って購入してしまうと、以下のような見落としが起こりやすくなります。
- 維持費や修繕費が多く、実質利回りが下がっている
- 家賃の下落を加味せずに将来収益を見積もっている
- 売却時の出口戦略が想定されていない
このような状態では、長期的に利益を積み上げるどころか、数年で赤字転落するリスクすらあります。
賃貸経営を成功させるには、「節税できるか」ではなく、「収益を生み出せるか」を軸に判断することが重要です。
数字に強くなること、そして現金の動きを意識することが、継続的な黒字経営への第一歩となります。
成功するためには？初心者が押さえるべきポイント
ここまでご紹介したように、賃貸経営には「儲からない」と言われるだけの理由があります。
しかし、すべての大家が失敗しているわけではありません。
しっかりと準備し、戦略的に取り組んでいる人たちは、今も安定した家賃収入を得ています。
では、初心者が賃貸経営で成功するには、どのような点に気をつけるべきなのでしょうか。
賃貸経営は「事業」であるという意識を持つ
最大のポイントは、賃貸経営を「不労所得」ではなく「事業」だと捉えることです。
収入と支出を綿密に管理し、経営判断を求められる場面も多くあります。
つまり、「買って放置するだけで儲かる」と思っていると、高確率で失敗します。
数字に強くなり、利益を残す思考を持つことが成功への基本姿勢です。
そのためにも、物件を購入する前から「経営者マインド」を持っておくことが重要です。
収支シミュレーションは現実的に行う
物件を購入する前には、理想ではなく「最悪のシナリオ」まで含めたシミュレーションを行いましょう。
たとえば、
- 家賃が10％下がったら？
- 半年空室が続いたら？
- 修繕費が予想以上にかかったら？
といった「想定外」を事前に数字で確認することで、キャッシュフローが耐えられるかどうかを見極めることができます。
また、実質利回り（ネット利回り）や返済比率など、見かけの利益ではなく手元に残る現金ベースでの計算が必須です。
リスク分散と柔軟な経営戦略を持つ
賃貸経営にはリスクがつきものですが、複数物件を所有したり、地域・構造・築年数を分けることでリスクを分散できます。
また、以下のような柔軟な経営スタイルも意識すると、収益性が大きく変わります。
- 空室対策として家具付き・短期賃貸への切り替え
- 入居者ニーズに合わせた設備投資や内装リフォーム
- 地方物件は管理会社との連携体制の見直し
市場の変化や入居者のニーズを的確に読み取り、対応できる体制を整えることが、長期安定経営の鍵となります。
差別化戦略で「選ばれる物件」を目指す
数ある賃貸物件の中で選ばれるには、他にはない魅力や強みを持つことが重要です。
たとえば、
- オートロック・Wi-Fi完備など基本設備の充実
- ペット可・SOHO可などターゲット特化型物件
- 内装をカフェ風やデザイナーズ風にアレンジ
こうした独自性が入居者の興味を引き、空室リスクの軽減につながります。
まとめ｜儲からない原因を知れば、賃貸経営は改善できる
「賃貸経営＝不労所得で安定収入」というイメージは、確かに魅力的です。
しかし現実には、空室リスク、維持費、ローン返済、家賃下落、入居者ニーズの変化など、さまざまな要因が絡み合い、儲からない状況に陥るオーナーが多いのも事実です。
特に初心者は、楽観的なシミュレーションや節税目的だけで始めてしまい、思ったより利益が出ない、むしろ赤字になってしまうという声も少なくありません。
ただし、だからといって賃貸経営がすべて危険な投資というわけではありません。
「なぜ儲からないのか」を理解し、対策を打てば、安定収入を得られる可能性は十分にあるのです。
成功するためには、
- 賃貸経営を“事業”として考えること
- 現実的な収支シミュレーションを行うこと
- ターゲットに合った物件選定と差別化戦略を持つこと
これらを意識して取り組めば、失敗のリスクを最小限に抑えながら、堅実な資産運用の手段として賃貸経営を成立させることができます。
「なんとなく儲かりそう」で始めるのではなく、正しい知識と戦略をもって挑むことこそが、賃貸経営を成功に導く第一歩です。
この記事が、あなたの資産形成や副業としての賃貸経営を考えるうえで、具体的なヒントになれば幸いです。
不動産経営は、思った以上にリスクとコストが大きい
「家賃収入で安定した不労所得を得たい」
そんな理想を抱いて賃貸経営を始めたものの、実際には空室リスク・修繕費・ローン返済・税金・管理コストなど、想定外の出費や労力に悩む人も少なくありません。
物件を購入するための初期投資は数百万円〜数千万円単位。
そのうえ、立地や景気の影響で収益が左右されるため、「持っていれば儲かる」という時代はすでに終わっているのが現実です。
特に初心者が物件選びや管理を誤ると、収益化どころか赤字経営に陥るケースも珍しくありません。
不動産投資はローリスクと思われがちですが、実際には**資金力・経験・運すべてが求められる“ハイリスクなビジネス”**でもあるのです。
在宅で始められる、リスクの低い広告アフィリエイトという選択肢
そんな中、近年注目を集めているのが、広告アフィリエイトという在宅型のネットビジネスです。
広告アフィリエイトは、SNSやブログ、動画などを使って商品やサービスを紹介し、その成果に応じて報酬を得る「成果報酬型のビジネスモデル」です。
不動産のように多額の初期費用をかけることなく、スマホ1台でスタートでき、在庫や人件費も不要。
特にTikTokやInstagramなどのショート動画と掛け合わせたアフィリエイトは、短期間で収益化しやすいモデルとして急成長しています。
「仕組み化」さえできれば、不動産と同じように“放置でも収益が発生する状態”をつくることも可能です。
正しく学ぶなら「TEM」で最短ルートを進もう
とはいえ、広告アフィリエイトもやみくもに始めれば、広告費だけが消えていくことになりかねません。
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