はじめに｜「大家業は儲からない」の裏にある真実
「大家業はもう儲からない」「不動産投資なんてやめておけ」──
そんな声がネットやSNSで飛び交う中、「本当にそうなのか？」と疑問に思う人もいるでしょう。実際、不動産投資を通じて安定した収入を得ている人がいる一方で、赤字に悩んで撤退する人も後を絶ちません。
では、この違いはどこから生まれるのでしょうか？
なぜ失敗する人が多いのか？
大家業で失敗する人が多い理由は、ひとことで言えば「安易なスタートと準備不足」です。
たとえば次のようなケースが典型です。
- 利回りだけを見て物件を購入
- 空室や修繕のリスクを軽視
- 管理会社にすべて丸投げ
- 将来の売却（出口戦略）を考えていない
- 「家賃が毎月入ってくる＝ラクに稼げる」と誤解している
このように、本来なら綿密に計算すべきところを感覚や憶測で進めてしまうことで、初期のうちは黒字でも、想定外の出費や空室リスクで一気に赤字へと転落するのです。
大家業は、言うなれば「収益不動産というビジネス」を運営するようなものです。
なのに、準備も戦略もないまま「とりあえず始める」ことで、自ら苦しい状況に陥ってしまっている人が多いのが現実です。
成功者との明確な違いとは？
一方、着実に利益を出している大家たちは、決して運任せにしていません。
成功している人には共通して以下のような特徴があります。
- 立地・賃貸需要・修繕費まで含めて物件を冷静に分析する
- 入居者のターゲット層とニーズを明確にしている
- 数字（利回り・キャッシュフロー・承認率）に強く、都度改善する
- 物件を「仕組み化して回すビジネス」として捉えている
つまり、「感覚」ではなく「戦略」で動いているという点が、失敗する人との最大の違いです。
また、彼らは失敗例からも学んでいます。「これはやらない方がいい」「この物件は危ない」など、“失敗パターンを熟知しているからこそ回避できる”のです。
本記事では、そんな失敗の典型パターンをあらかじめ把握し、あなたが同じ道を歩まないようにするための知識をまとめました。
「大家業で本当に稼ぎたい」「副業として安定した収入を得たい」という方にとって、成功者の裏側にある“失敗しないための視点”が必ず役立つはずです。
失敗する人の特徴①｜物件を安易に選びすぎる
不動産投資においてもっとも多い失敗パターンが、物件選びを“なんとなく”で決めてしまうことです。
特に初心者は、「安い＝お得」「新築＝安心」といった表面的な判断に流されがちですが、これは大家業において非常に危険な考え方です。
見た目や価格で決めるリスク
「リフォーム済みで内装がキレイだったから」「価格が相場より安かったから」と、見た目や初期費用だけで物件を選ぶのは典型的な落とし穴です。
たとえば、安く手に入れた築古物件が実はシロアリ被害を受けていたり、水回りのトラブルが多発していたりすると、購入後に数十万～数百万円単位の修繕費がかかるケースもあります。
また、どんなにキレイな物件でも、入居者がいなければ家賃は1円も発生しません。つまり、“投資用物件”は自分が住みたいかではなく、「他人に選ばれるか」で判断すべきなのです。
見た目や価格に惑わされず、物件の「稼ぐ力」を冷静に見極めることが大家としての基本です。
立地・利回り・需要の基本が抜けている
成功している大家が物件選びで必ず重視しているのが、以下の3つの視点です。
- 立地
最寄駅からの距離、周辺にスーパー・学校・病院などがあるか。
単身者向けなら都心・駅近、ファミリー層向けなら学区や治安も重要です。 - 利回り
表面利回りだけでなく、管理費・税金・修繕を加味した「実質利回り」で判断すること。
いくら高利回りでも空室が多ければ意味がありません。 - 需要
そのエリアに賃貸ニーズがあるか。
過去の入居率や、近隣の家賃相場、人口動態などのデータを必ず確認しましょう。
この3つの視点が抜けたまま物件を買うと、「見た目は良かったのに、誰も住まない」「思ったより維持費がかかって赤字」という結果に陥りやすくなります。
大家業は感覚ではなく、数字とデータで判断する“事業”です。
だからこそ、物件選びは最重要フェーズ。成功の9割はここで決まると言っても過言ではありません。
失敗する人の特徴②｜収支計画が甘すぎる
「月々の家賃収入が○万円、ローン返済が△万円だから、毎月◻︎万円の利益になる！」
そう単純に考えて不動産投資を始めた結果、「全然儲からないじゃん…」と後悔する人は少なくありません。
不動産投資で安定して収益を出すためには、“想定外の出費”をいかに事前に織り込んでおくかが極めて重要です。
想定外の支出（修繕・空室・税金など）
家賃収入とローンだけを見てプラスに見える計画でも、実際にはさまざまな経費や突発的な支出が発生します。
たとえば…
- 突発的な修繕費：給湯器の故障、雨漏り、配管トラブルなどは1回で数十万円かかることも。
- 空室リスク：入居者が退去すれば、その間の家賃はゼロ。広告費や原状回復費も必要になります。
- 固定資産税・都市計画税：年に1回まとまった支払いが必要で、数万円〜十数万円の出費になります。
- 火災保険・地震保険：義務ではないものの、多くの金融機関では加入が融資の条件となります。
これらを事前に計算に入れていないと、「毎月黒字のはずが、実際は赤字続き」という事態に陥りやすいのです。
特に築年数が古い物件は、修繕費がかさみやすいため、「買って終わり」ではなく「買ってからいくらかかるか」まで見積もる必要があります。
利益よりキャッシュフローの重要性
もうひとつ、多くの初心者が見落としがちなのが、「表面上の利益」ではなくキャッシュフロー（手元に残るお金）の重要性です。
帳簿上の利益が出ていても、実際に支出が先行すると、手元の現金がショートしてしまうことがあります。
たとえば修繕や空室が重なったタイミングで家賃収入が減ると、ローンの支払いや税金の納付ができなくなるリスクも。
そのため、成功している大家は次のようなポイントを常に意識しています。
- 毎月の手残り（キャッシュフロー）を重視
- 必要経費＋突発費用も含めて安全ラインを確保
- 手元資金や修繕積立金を事前にプールしておく
「黒字倒産」ならぬ「黒字撤退」を避けるには、現金の流れ＝キャッシュフローを最優先で考えることが大切です。
収支計画を立てる際には、少なくとも【家賃収入－ローン－固定費－修繕想定－空室想定】を含めたシミュレーションをすること。
事前準備ができていれば、たとえ想定外の出費が起きても冷静に対応できます。
失敗する人の特徴③｜管理をすべて外注して丸投げ
「大家業＝家賃が自動で振り込まれる不労所得」と聞いて、管理業務もすべて外注すればラクに稼げると思っていませんか？
確かに管理会社を活用すれば、入居者対応や設備のトラブル処理、家賃回収などの手間を減らすことができます。
しかし、すべてを業者に任せきりにすると、収益が想像以上に圧迫される構造になることも少なくありません。
業者任せで収益が圧迫される構造
管理会社に支払う費用は一般的に「毎月の家賃の5％〜10％」が目安です。
たとえば家賃8万円の物件なら、月4,000〜8,000円、年間で最大10万円近い手数料が発生します。
さらに、以下のような追加費用がかかるケースもあります。
- 原状回復費の見積もりが相場より高額
- 空室対策に広告費（AD）や礼金バックが必要
- 修繕やリフォームを“お任せ価格”で実施される
これらが積み重なると、「思っていたほど利益が出ない」「赤字が続く」と感じるようになります。
とくに注意が必要なのが、“提案されるままに任せる”ことが習慣になると、無駄な支出に気づけなくなるという点です。
不動産投資において、“無関心”はコストを生み出す要因になると心得ましょう。
自主管理・業者選定のバランス感覚とは？
だからといって、「全部自分でやらなければならない」というわけではありません。
ポイントは、“自主管理と外注のバランス”を取ることです。
たとえば…
- 入居者対応やトラブル処理は管理会社に任せる
- 原状回復や修繕は複数社から相見積もりを取る
- 家賃の設定や広告手法は自分でも把握しておく
このように、「お金が出ていく部分だけでも自分で精査・管理する」ことで、ムダな支出を防ぎやすくなります。
また、管理会社を選ぶ際にも重要なのは「実績」「対応の早さ」「地域密着度」。
不動産投資は地域性が色濃く出るため、そのエリアでの入居実績が豊富な業者ほど強いパートナーになります。
成功している大家は皆、管理業務を“丸投げ”ではなく、“信頼できる業者に依頼しながらも、自分でも数字や現場を把握している”のが特徴です。
失敗する人の特徴④｜空室リスクを軽視している
大家業で収益が発生する最大の条件は、「入居者がいること」です。
どんなに立派な物件を持っていても、誰も住んでいなければ家賃収入は1円も入りません。
それにもかかわらず、多くの初心者が「すぐに入居が決まるだろう」「空室は一時的なもの」と楽観的な見通しで計画を立ててしまうことが失敗の原因になります。
常に「埋まる前提」の計画は危険
不動産投資の失敗パターンで多いのが、最初から満室・満額での家賃収入を前提にした資金計画を立ててしまうことです。
しかし実際には、以下のような事態が日常的に起こり得ます。
- 入居募集を出しても2〜3ヶ月間誰も決まらない
- 退去が重なって、複数戸が同時に空室になる
- 繁忙期（1〜3月）を逃すと半年以上空くこともある
家賃8万円の物件が3ヶ月空けば、それだけで24万円の損失です。
しかもローンの返済や固定資産税は待ってくれません。
空室中は、「何もしていないのに毎日損している状態」になるということを忘れてはいけません。
成功している大家は、「満室時の収益」ではなく「空室が発生しても赤字にならないライン」で投資判断をしているのが特徴です。
対策なし＝1日あたりの損失が増大
空室は“放っておいてもそのうち決まる”というものではありません。
むしろ何の対策も打たなければ、時間とともに損失はどんどん膨らんでいきます。
たとえば、次のような対策が基本になります。
- 初期費用の見直し（敷金礼金ゼロ、仲介手数料オーナー負担）
- 物件設備の改善（インターネット無料、宅配ボックスなど）
- ターゲット層を絞った広告戦略（学生向け・高齢者歓迎など）
- 地元の不動産会社と連携を強化し、優先的に紹介してもらう
こうした工夫を施すことで、たとえエリアの競争が激しくても「選ばれる物件」になることができます。
また、「いつまでに決まらなければ条件を見直す」というように、期限と基準を持った対策が必要です。
空室は、1日ごとに収益を削っていく“見えない赤字”。
だからこそ、「空室は必ず起こる前提」で計画を立て、「対策は常に先回り」で行うことが、堅実な大家の鉄則です。
失敗する人の特徴⑤｜出口戦略を考えていない
不動産投資は「買ったら終わり」ではなく、「どう終わらせるか」が非常に重要なビジネスです。
にもかかわらず、多くの初心者が“出口戦略（どう売るか・いつ売るか・どう次につなげるか）”を考えずに物件を購入してしまうという大きな失敗を犯しています。
この「終わり方」を意識しないままスタートすると、のちのち資産価値の低下や税負担、流動性の問題で動けなくなり、結果として“負動産”を抱えることになりかねません。
売却益 vs 長期保有、目的がブレている
不動産投資には主に2つの出口があります。
ひとつは「売却益を狙う」タイプ、もうひとつは「家賃収入で長期的に運用する」タイプです。
しかし多くの失敗者は、「なんとなく資産になりそうだから」「家賃が入ればラッキー」といった曖昧な動機で購入し、途中で「売った方がいいのか？ もっと持っていた方がいいのか？」とブレてしまいます。
その結果…
- 売り時を逃して資産価値が下がる
- 長期保有を前提にしていなかったため修繕費がかさむ
- 法人化や相続対策が遅れ、税金面で大損する
というように、“目的なき保有”はリスクと負担ばかりが増える構図に陥ります。
成功している投資家は、購入前から出口戦略を明確にしています。
- 数年後に売却して利益確定する予定か
- インカム狙いで修繕しながら長期保有するか
- 相続・法人移転など資産承継も視野に入れているか
目的に応じて、購入物件の種類・エリア・築年数・ローン年数などが変わるため、「先に出口を決める」ことは絶対に外せない視点です。
5年後・10年後にどうするかの視点が抜けている
不動産は一度買えば「長期戦」です。
だからこそ、「いま良ければいい」ではなく、5年後・10年後にどうするかという中長期的な視点が不可欠です。
たとえば…
- 築年数が進み、空室が増える可能性は？
- 周辺環境（再開発・人口減少）はどう変わるか？
- 売却時にローン残債より高く売れるか？
- 相続や法人化に備えて何を準備しておくべきか？
このような視点が抜けていると、後から想定外の問題に直面して慌ててしまいます。
「買ったときより売るときのほうが難しい」と言われる理由は、まさにここにあります。
出口戦略を立てておくことで、「利益を残して終える」ことができるのはもちろん、運営中の判断（修繕・家賃設定・ローン見直し）にも一貫性が生まれ、無駄のない投資が可能になります。
成功している大家はここが違う
「大家業は儲からない」と言われる一方で、確実に利益を出し、安定収入を得ている大家が存在するのも事実です。
では、成功している大家と失敗してしまう人の違いは一体どこにあるのでしょうか？
結論から言えば、“運の良し悪し”ではなく“思考と行動の質”に差があるのです。
実際に儲けている人の共通点
儲けている大家に共通するのは、「何となく」ではなく明確な基準と戦略を持って物件選び・運営をしていることです。具体的には次のような特徴があります。
- 利回りやキャッシュフローを数字で把握している
- 地域ニーズと物件のマッチ度を分析している
- 管理会社の選定や修繕コストにも目を光らせている
- 投資の目的（売却益 or 長期保有）を明確にしている
- 常に「次の一手」を考えながら動いている
つまり、不動産を“なんとなくの副業”ではなく、“数字と戦略に基づいた事業”として扱っているのです。
数字管理・マインド・情報収集力
成功する大家の強さは、次の3つの力に集約できます。
1. 数字管理力
収支計画・税金・融資・利回りなど、お金の動きをシビアに把握する力。
エクセルやアプリを使ってキャッシュフローを日々チェックしている人が多く、感覚ではなく「数字ベースで判断」します。
2. マインド（考え方）
- 空室が出ても慌てない
- 修繕が必要でも「投資」として捉える
- 短期の利益に飛びつかず、長期視点で意思決定する
このように、一喜一憂せず冷静に全体を見渡すマインドセットを持っています。
3. 情報収集力
成功する大家は「知っている人」ではなく「調べ続けている人」です。
- 地域の再開発情報
- 融資条件の変化
- 最新の節税対策
- 他の大家の成功例・失敗談
など、日々アンテナを張り、知識のアップデートを欠かしません。
また、SNSや不動産コミュニティに積極的に参加している人も多く、「1人で考え込まない」ことも成功の秘訣のひとつです。
成功している大家は、決して“ラクして稼いでいる”わけではありません。
情報・数字・行動を味方につけ、継続的に改善を重ねているからこそ、安定して稼げているのです。
まとめ｜大家業で儲けたいなら「失敗パターンの逆」を学べ
「大家業は儲からない」と言われる理由の多くは、戦略も準備もないまま参入し、同じような失敗を繰り返す人が多いからです。
しかし、裏を返せば、その失敗パターンを避ければ堅実に利益を出す道があるということでもあります。
ここで、改めて本記事で紹介した「失敗する人の特徴5つ」をおさらいしておきましょう。
- 物件を安易に選びすぎる
→ 立地・利回り・需要の冷静な分析が必要 - 収支計画が甘すぎる
→ 想定外の支出を含めた現実的なシミュレーションを - 管理をすべて外注して丸投げする
→ コストと管理のバランスを見直し、業者選定は慎重に - 空室リスクを軽視している
→ 常に「埋まらない前提」で収支と対策を考える - 出口戦略を考えていない
→ 購入前から5年後・10年後を見据える視点が必要
これらの“逆”を意識して取り組むことで、大家業は「儲からない副業」ではなく、堅実で将来性のある収益源へと変わります。
そして、成功する大家は共通して「数字管理・長期視点・情報収集」に力を注いでいます。
つまり、不動産投資を“感覚”ではなく“仕組み”として捉え、行動しているのです。
大家業は、決して一発逆転のようなギャンブルではありません。
むしろ、堅実な知識と戦略を持つ人にこそ、長期で利益をもたらしてくれるビジネスです。
これから始めようとしているあなたも、「儲からない側」ではなく「稼げる側」に回るために、まずは“失敗例”から学び、正しい選択と行動を重ねていきましょう。
失敗の構造を知ることが、成功への第一歩です。
不動産に縛られない、次の収入源として“広告アフィリエイト”という選択肢
初期費用が少なく、在庫や物件リスクもゼロのビジネスモデル
大家業は魅力的な不労所得の手段ですが、初期投資・空室リスク・修繕費・出口戦略の難しさといった課題もつきまといます。
「もっと身軽に、確実に収入を増やしたい」と考える人たちが、いま注目しているのが広告アフィリエイトという仕組みです。
広告アフィリエイトは、Google広告・TikTok広告・Instagram広告などを使い、自分で選んだ商品やサービスにユーザーを誘導し、成果が出た分だけ報酬を得る“成果報酬型”の収益モデル。
- 物件も在庫も不要
- スマホ1台・少額の広告費から始められる
- 自動化すれば「放置でも収入が入る」状態に近づける
不動産よりもリスクが低く、かつ回転の早いビジネスとして、副収入・本業超えの事例も多数出ています。
成果を最短で出したい人に選ばれている「TEM」とは？
広告アフィリエイトをゼロから学び、短期間で結果を出す人が集まっているのが、広告アフィリエイト専門の実践コミュニティ「TEM」です。
- 月利700万〜1000万円超のプロが直接指導
- TikTok広告・リスティング広告・FB広告などを基礎から体系的に学べる
- 月利100万・1000万超の実績者が多数誕生中
TEMでは、広告運用の手順・稼げる案件の選定・成果改善の分析まで、“すぐ使えるノウハウ”を少人数制で学べるのが特徴です。
「安定収入を増やしたい」なら、もう一つの武器を持っておこう
大家業は長期的に取り組む価値ある資産戦略ですが、不確実性が高い時代において、収入の柱は複数持つのが正解です。
広告アフィリエイトなら、場所に縛られず、あなたのペースで収入を育てることが可能。
そしてTEMのような環境に飛び込めば、月5万、10万、100万…と収入を段階的に伸ばしていく力が手に入ります。
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